Important — Please write inquiries in English
Наш офис говорит только на немецком и английском. Пожалуйста, отправляйте все запросы на английском языке — это ускорит ответ. Спасибо!
Покупка дома в Вене и пригородах: Дёблинг, Хитцинг, Лизинг, Клостернойбург, Мёдлинг, Перхтольдсдорф. Off-market доступ через базу за 15 лет, лично.
Дёблинг (1190): квартал Cottage, Гринцинг, Зиверинг — премиальная зона вилл. Дома 1,8–4,5 млн €, виллы часто 5 млн €+.
Хитцинг (1130): тихие улицы, рядом Шёнбрунн. Таунхаусы от 1,2 млн €.
Лизинг (1230): для семей, U6, Венский лес. Дома 600 тыс.–1,2 млн €.
Нижняя Австрия: Клостернойбург, Мёдлинг, Перхтольдсдорф, Баден — на 25–35% дешевле за м², больше участки, S-Bahn.
В Вене около 1,9 млн жителей и лишь примерно 60 000 отдельных домов. Статистически это мало — спрос заметно превышает предложение. В год в Вене продаётся всего 1 500–2 000 домов, и заметная часть из них — off-market. Чтобы купить дом в Вене, нужны терпение, хорошая сеть контактов или и то и другое. Именно это вы получаете у нас.
Обращайте внимание на класс застройки, плотность, охранные зоны (старые дома в 1180/1190 часто под охраной) и энергопаспорт. Дом класса F или G обычно означает 80 000–150 000 € на санацию в ближайшие десять лет: замена отопления (газ уходит), окна, утепление. Это нужно закладывать в расчёт.
Дополнительно проверяйте подключение к канализации, права на воду (для участков на склоне), сервитуты (право прохода и проезда) и возможное право застройки. Перед каждым серьёзным предложением мы берём свежую выписку из Земельной книги, проверяем лист обременений и выясняем открытые вопросы с продавцом.
Более 30% действительно хороших венских домов никогда не попадают в объявления. Наследственные дела, разводы, публичные люди — всем нужна дискретность. Через нашу сеть адвокатских бюро, нотариусов и коллег-маклеров нам предлагают 5–10 таких домов в квартал, и мы передаём их дискретно подходящим покупателям из нашей базы. Если для вас важен off-market доступ — оставьте у нас профиль поиска.
Если в самой Вене подходящего дома нет, стоит рассмотреть Клостернойбург, Мёдлинг, Перхтольдсдорф, Корнойбург или Баден. Семейные дома с садом, дорога в центр меньше 30 минут, часто лучше энергопаспорт, чем у старого венского фонда. Для многих наших покупателей это и есть оптимум.
Локация, площадь, бюджет, must-have и стоп-факторы — письменно.
ImmoScout24, willhaben плюс наша приватная сеть продавцов за 15 лет.
Каждый объект предварительно проверяем, сопровождаем показы, честно указываю на риски.
Переговоры по цене, нотариус, кадастр, передача ключей — из одних рук.
Личные отзывы продавцов, арендодателей и покупателей из Вены и окрестностей – проверяемо в Google.
Семья Кёлер
1190 Döbling · Таунхаус, двое детей, переезд в Нижнюю Австрию
„Мы продали наш таунхаус в Дёблинге, потому что детям нужен был больший сад. До этого приходили три агента — только IZY-Immobilien не обещал золотых гор. Реалистичная цена, чёткий план, продажа за три недели. А ещё он помог нам найти дом в Клостернойбурге."
Семья Бахмайр
1020 Leopoldstadt · Аренда, первая квартира дочери
„Дочь уехала за границу, мы хотели сдать её квартиру — без типичных проблем с арендаторами. IZY-Immobilien за 10 дней нашёл проверенного арендатора: проверка платёжеспособности, договор, акт приёмки. Два года спустя — всё спокойно."
Семья Томазелли
Mödling · Дом с садом, три поколения
„Наш дом в Мёдлинге был в семье с 1978 года. Расставаться было тяжело. IZY-Immobilien уделил первому осмотру 2,5 часа, выслушал в каждой комнате. В итоге продали на 6% выше нашего лимита — без давления."
Покупка дома в Вене — самое крупное финансовое решение для большинства покупателей. Частных домов, таунхаусов и вилл в Вене мало, особенно в Дёблинге, Хитцинге, Верингe, Лизинге, Флоридсдорфе и Донауштадте. Чёткий порядок действий позволяет быстро и при этом безопасно принять решение, когда появится подходящий дом.
У старых домов в Вене частые проблемы — неузаконенные пристройки, устаревшее отопление и отсутствие документов. Проверьте также, стоит ли дом на собственной земле или на праве застройки либо арендованном садовом участке — это сильно влияет на финансирование и стоимость при перепродаже. Сервитуты, например право прохода, записаны в поземельной книге и должны быть известны до подачи предложения.
Помимо цены покупатели в Австрии обычно оплачивают налог на приобретение недвижимости (3,5 %), пошлину за запись в поземельную книгу (1,1 %), расходы на договор и трастовое сопровождение и, при наличии, комиссию маклера. Заложите эти расходы в бюджет с самого начала; о возможных льготах лучше уточнить у нотариуса или налогового консультанта.
На окраинах (1210, 1220, 1230) дома под ремонт начинаются примерно с 700 000 €, ухоженные семейные дома — 900 000–1,4 млн €. Виллы в Хитцинге и Дёблинге стартуют от 1,5 млн €.
Зонирование и план застройки, состояние крыши, отопления и электрики, влажность в подвале, а также сервитуты в поземельной книге. Осмотр со строительным экспертом окупается.
В Клостернойбурге, Мёдлинге или Корнойбурге за те же деньги вы получаете на 30–40 % больше земли и площади, но добавляется дорога и, как правило, второй автомобиль.
Дома в Cottage (Дёблинг, 1190): 1,8–4,5 млн €. Таунхаусы в Хитцинге (1130) — от 1,2 млн €. Дома в Лизинге (1230) и Донауштадте (1220) — 600 тыс.–1,2 млн €. Венский пояс (Клостернойбург, Мёдлинг, Перхтольдсдорф): 700 тыс.–2 млн €.
Многие виллы и семейные дома Вены продаются off-market — через сеть агентов до выхода на рынок. В нашей базе покупатели получают объекты на 1–2 недели раньше willhaben/ImmoScout24.
Вена — короткий путь до центра, сильный спрос на аренду, стабильная стоимость. Нижняя Австрия (Клостернойбург, Мёдлинг, Перхтольдсдорф, Баден) — больше места и участков, дома обычно на 25–35% дешевле за м².
От договора резервации до ключей: в среднем 8–14 недель. Быстрее с наличными, медленнее с ипотекой и ограничениями ОСМД.
Классика: квартал Cottage (1180/1190) — зелень, сильные школы, традиция. Хитцинг (1130) — рядом Шёнбрунн, виллы. Дёблинг (1190) — хойриге и вид на Дунай. Для молодых семей популярны Хернальс (1170), Пенцинг (1140) и Флоридсдорф (1210) — лучше соотношение цены и качества.
1210 Флоридсдорф, 1220 Донауштадт, 1230 Лизинг (окраины — Кальксбург, Мауэр-Вест) и 1140 Пенцинг (Хадерсдорф-Вайдлингау). Отдельные дома там начинаются примерно от 600 000 €. В 1180 Веринге и 1190 Дёблинге — скорее от 1,2 млн €, в 1130 Хитцинге — от 950 000 €.
Считайте около 10% от цены сверху: 3,5% налог на переход права, 1,1% пошлина за внесение в Земельную книгу, 1–2% составление договора (нотариус/адвокат), 3,6% комиссия агента (3% + 20% НДС) плюс 400–800 € за строительного эксперта. При цене 800 000 € это примерно 80 000 €.
Статику, влажность, плесень, крышу, отопление, электрику, сантехнику, асбест и вредные вещества, наружные стены, подвал, дренаж. Стоит 400–800 € — обязательная инвестиция при покупке дороже 500 000 €. Мы порекомендуем проверенных экспертов в Вене.
После регламента KIM банки требуют минимум 20% собственных средств плюс побочные расходы — при цене 800 000 € это около 240 000 €. Меньше возможно при высоком доходе или залоге. Ежемесячный платёж не должен превышать 40% чистого дохода.
В 1180/1190 многие старые дома под охраной ансамбля: изменения фасада и крыши требуют разрешения. Класс застройки и плотность определяют, насколько большим и высоким может быть здание. До покупки всегда берите выписку из плана зонирования — это делаем мы.
Если конструкция крепкая (статика, кладка, стропила) — да. Ремонт сегодня стоит 1 500–2 500 € за м² жилой площади: дом 180 м² — это 270 000–450 000 € сверху. Закладывайте это в расчёт с самого начала.
Все дома, таунхаусы и городские виллы, которые мы сейчас продаём в Вене — в реальном времени с willhaben, плюс off-market объекты из нашего портфеля.
Все публично продаваемые объекты — фото, план, энергопаспорт.
10–25 дополнительных объектов в квартал, нигде не публикуются.
Начать поиск дома сейчас
Скажите локацию, площадь и бюджет — пришлю подходящие публичные и off-market объекты.
