Important — Please write inquiries in English
Наш офис говорит только на немецком и английском. Пожалуйста, отправляйте все запросы на английском языке — это ускорит ответ. Спасибо!
Altbau, новостройки, инвестиционные: покупка квартиры в собственность во всех 23 районах Вены — личное сопровождение, off-market, полное закрытие сделки.
Премиум-Altbau (1010, 1090, 1180): лепнина, высокие потолки, престижные адреса — 7 000–12 000 €/м².
Развивающиеся районы (1020, 1050, 1070): сильный рост, молодая аудитория, 5 000–7 500 €/м².
Окраины (1100, 1210, 1220): семейные, цена-качество, новостройки 4 500–6 500 €/м².
Инвестиционные (Vorsorgewohnungen): в 1020, 1100, 1210 — доходность 3,2–3,8% брутто, возврат НДС.
В Вене около 1,1 млн квартир, примерно 35% из них — в частной собственности или в объединениях собственников. Рынок ликвидный, но избирательный: хорошие объекты в востребованных локациях уходят за несколько дней. Кто ищет только на willhaben — обычно опаздывает. В год в Вене продаётся 14 000–17 000 квартир, заметная часть — off-market.
Студенты и молодые пары: 1020 Леопольдштадт, 1050 Маргаретен, 1150 Рудольфсхайм, 1160 Оттакринг. Живо, хороший транспорт, доступно (4 500–6 500 €/м² вторичка).
Семьи: 1180 Веринг, 1140 Пенцинг, 1190 Дёблинг, 1230 Лизинг. Тихо, сильные школы, много зелени (6 500–9 500 €/м²). Отреставрированный Altbau с лифтом и балконом во двор — высший класс.
Старшее поколение: 1010 Внутренний город, 1080 Йозефштадт, 1090 Альзергрунд. Культура, клиники, короткие расстояния, кофейни (8 000–13 000 €/м²). Лифт здесь обязателен.
Инвесторы: 1020, 1030, 1100, 1150, 1160. Стабильная сдаваемость, прогнозируемая доходность, ниже порог входа.
Этаж и лифт: 4-й этаж без лифта — минус минимум 10% стоимости. Ориентация: балкон на юг или запад — плюс 5–8%. Дом и соседи: прочитайте последние 3 решения собрания — конфликтующие собственники означают дорогое будущее. Отложенный ремонт: старое отопление, негерметичные окна, плохая крыша — скрытые расходы часто 30 000–80 000 €.
Проверьте резервный фонд: у хорошо управляемого дома 50–150 €/м². Меньше — тревожный сигнал: утверждённые санации придут отдельным взносом. Энергопаспорт: HWB ниже 100 — хорошо, выше 200 в перспективе означает обязательную санацию по директиве ЕС EPBD.
Лепные потолки, паркет «ёлочка», трёхметровые потолки, окна с расстекловкой — отреставрированная квартира Altbau в 1010, 1080, 1090, 1180 или 1190 остаётся самым востребованным объектом города. Мало предложения, устойчивая стоимость, высокий спрос со стороны арендаторов.
Важно до покупки: актуальный энергопаспорт, резервный фонд объединения собственников, утверждённые санации, режим аренды (полный MRG, частичный или свободный). Именно это мы проверяем за вас.
Район, площадь, Altbau/новостройка, бюджет, цель использования.
ImmoScout24, willhaben + наша венская сеть до публикации.
Энергия, эксплуатация, резервы фонда, ОСМД.
Цена, договор о праве собственности, нотариус, кадастр.
Личные отзывы продавцов, арендодателей и покупателей из Вены и окрестностей – проверяемо в Google.
Семья Кёлер
1190 Döbling · Таунхаус, двое детей, переезд в Нижнюю Австрию
„Мы продали наш таунхаус в Дёблинге, потому что детям нужен был больший сад. До этого приходили три агента — только IZY-Immobilien не обещал золотых гор. Реалистичная цена, чёткий план, продажа за три недели. А ещё он помог нам найти дом в Клостернойбурге."
Семья Бахмайр
1020 Leopoldstadt · Аренда, первая квартира дочери
„Дочь уехала за границу, мы хотели сдать её квартиру — без типичных проблем с арендаторами. IZY-Immobilien за 10 дней нашёл проверенного арендатора: проверка платёжеспособности, договор, акт приёмки. Два года спустя — всё спокойно."
Семья Томазелли
Mödling · Дом с садом, три поколения
„Наш дом в Мёдлинге был в семье с 1978 года. Расставаться было тяжело. IZY-Immobilien уделил первому осмотру 2,5 часа, выслушал в каждой комнате. В итоге продали на 6% выше нашего лимита — без давления."
Покупая квартиру в собственность в Вене, вы приобретаете не только квадратные метры, но и долю во всём доме. Помимо расположения, планировки и состояния решающее значение имеют документы сообщества собственников — будь то квартира в альтбау в 7-м районе или новостройка в Донауштадте.
Квартиры в альтбау — это высокие потолки и шарм, но часто и более высокие расходы на содержание; при сдаче в аренду на них обычно распространяется регулируемая арендная ставка. Новостройки выигрывают энергоэффективностью, лифтом и балконами, но за квадратный метр часто дороже. Выбор зависит от того, будете ли вы жить в квартире сами или сдавать её как инвестицию.
Помимо цены рассчитывайте на налог на приобретение (3,5 %), пошлину за запись в поземельную книгу (1,1 %), расходы на договор и трастовое сопровождение и, при наличии, комиссию маклера. Предложение о покупке обязывающее — подписывайте его только после проверки финансирования и документов.
Altbau — это высокие потолки, характер и центр, но выше эксплуатационные расходы. Новостройка даёт низкие энергозатраты, гарантию и террасу, но дороже за квадратный метр.
Примерно 2,5–4,5 €/м² в месяц вместе с резервным фондом. Перед покупкой обязательно проверьте две последние отчётности управляющей компании и остаток резерва.
Реальная валовая доходность — 2,5–4 %: в 1010 ниже, в 1100, 1210 и 1220 выше. Вена ценится прежде всего стабильностью и сохранением капитала.
Altbau в 1010, 1090, 1180: обычно 7 000–12 000 €/м². Новостройки 1020, 1030 — 5 500–8 000 €/м². Окраины (1100, 1210, 1220) — 4 500–6 500 €/м². Доходность buy-to-let — 3,2–3,8% брутто.
Altbau (до 1945): характер, высокие потолки, часто ограничение арендной платы. Новостройка: эффективная, низкая эксплуатация, без ограничений, часто инвестиционно привлекательная.
Квартира как налогово-оптимизированная инвестиция. Возврат НДС, амортизация 67 лет, обязательная долгосрочная сдача. Венская доходность — 3,0–3,8% брутто. Доступно в 1020, 1100, 1210, 1220.
Налог на передачу 3,5%, регистрация в кадастре 1,1%, нотариус/договор ~1,5%, комиссия агента до 3%. Итого ~9–10% сверх цены.
Обязательно: выписка из Земельной книги (не старше 14 дней), энергопаспорт (HWB + fGEE), договор о праве собственности на квартиру, план раздела / заключение о полезной стоимости, последние 3 годовых отчёта, решения собраний собственников за 3 года и договор аренды для сданных объектов. Мы проверяем всё это за вас — включая состояние дома, резервный фонд и утверждённые санации.
Правило для Вены: 2–4 этаж с лифтом — самый востребованный: тихо, вид, светло. Первый этаж на улицу теряет 8–15% стоимости, первый этаж с садом или во двор прибавляет 5–10%. Верхний этаж с террасой — премиум (+15–25%). Четвёртый этаж без лифта теряет 8–12%.
Для сданных квартир это определяет доходность: договоры по MRG часто привязаны к венскому ориентировочному значению (однозначная сумма €/м², индексируется ежегодно). Свободная аренда возможна только для отдельных объектов (новостройки с 1953 года, квартиры в собственности, договоры после 2002 года). До покупки мы проверяем правовой статус аренды каждого объекта.
Да, если совпадают три фактора: хорошая локация (короткий простой), реальная цена покупки (без премиальной наценки) и горизонт минимум 15–20 лет. Средняя доходность 2,8–4,2% брутто, 1,8–2,8% нетто после расходов. С учётом исторического роста цен 3–4% в год в Вене общая доходность 5–7% годовых.
Все квартиры, которые мы сейчас продаём — Altbau, новостройки, инвестиционные — в реальном времени с willhaben, плюс эксклюзивные off-market объекты из нашего портфеля.
Все публично продаваемые объекты — фото, план, энергопаспорт.
10–25 дополнительных объектов в квартал, нигде не публикуются.
Начать поиск квартиры в Вене
Район, площадь, бюджет — пришлю подходящие предложения и off-market.
